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注意本条规定的质量保证期与缺陷责任期的区别
本条规定的质量保证期除当事人在合同中有特别约定外,通常是指工程的保修期限。保修期是承包人按照合同约定对工程承担保修责任的期限,缺陷责任期是扣留工程质量保证金的期限,二者都是为了保证工程质量而设定,既有联系,又有区别。区别主要体现在两个方面:
一是承担的义务及后果不同。缺陷是指建设工程质量不符合工程建设强制性标准、相关文件以及承包合同的约定。缺陷责任期内,由承包人原因造成的缺陷,承包人负责维修,并承担鉴定及维修费用;如承包人未履行缺陷修复义务,则发包人可以按照合同约定扣除工程质量保证金,并由承包人承担相应的违约责任。缺陷责任期届满,发包人应当返还工程质量保证金。保修期内,承包人承担的是对建设工程的保修义务,保修义务属于法定义务,不能通过合同约定予以排除。发包人返还工程质量保证金后,承包人仍应按合同约定的各部分工程的保修年限承担保修责任。承包人不承担保修义务,发包人可自行委托他人修复并要求承包人承担修复费用。
二是期限不同。对于缺陷责任期,《建设工程质量保证金管理办法》第2条第3款规定:“缺陷责任期一般为1年,最长不超过2年,由发、承包双方在合同中约定。”对于起算时点,应当自工程通过竣工验收之日起算,由于发包人原因导致工程无法按规定期限进行竣工验收的,在承包人提交竣工验收报告90天后,开始计算缺陷责任期。对于保修期,《建设工程质量管理条例》第40条规定:“在正常使用条件下,建设工程的最低保修期限为:(一)基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程,为设计文件规定的该工程的合理使用年限;(二)屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏,为5年;(三)供热与供冷系统,为2个采暖期、供冷期;(四)电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程,为2年。其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。建设工程的保修期,自竣工验收合格之日起计算。”
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